CHARLA FORMATIVA SOBRE LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA Y SU REPERCUSION EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y EN LOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES RELATIVOS A LOS MISMOS, ORGANIZADA POR ARAG

14/03/2024 COLEGIO DE MEDIADORES DE SEGUROS DE ALICANTE

15/03/2024 COLEGIO DE MEDIADORES DE SEGUROS DE MURCIA

TEMARIO

La nueva ley de vivienda

Análisis y repercusión en los contratos de arrendamiento de vivienda

Procedimientos judiciales con los que nos encontramos a raíz de estos cambios legislativos.

La llamada Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12 de 24 de mayo de 2.023, fue aprobada tras un largo periplo de negociaciones, y publicada en el BOE de 25 de mayo de 2023, para entrar en vigor al día siguiente, salvo en lo relativo a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los rendimientos por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda que ha entrado en vigor el 1 de enero de este año 2024.

Es una Ley densa y mucho más amplia de lo que se trata en el presente y que  tiene como finalidad principal, según dice, la de facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para ello, prestando especial atención a los jóvenes y a los colectivos vulnerables.

Pero, aunque complica el mercado de la vivienda, esto es innegable, también favorece como veremos determinados aspectos de clarificación de la tramitación judicial y de reducción de plazos, algo muy importante porque siempre hemos estado al albur de lo que el Juzgado estimara oportuno en los procedimientos concretos cuando aparecía la vulnerabilidad o problemas en el momento del lanzamiento. También hace referencia expresa, y se agradece, a la posibilidad de que el arrendador se encuentre en situación de vulnerabilidad. La alegación de dicha situación y su prueba será tenida en cuenta por el Juez a la hora de resolver el caso concreto.

Esta ley, tras un largo Preámbulo de exposición de motivos y un Título Preliminar en el que determina su objeto y su finalidad, así como definiciones de los términos de vivienda, infravivienda, vivienda digna, vivienda social, propiedad y un largo etc., nos lleva a la letra k) del artículo 3 donde se define la figura del GRAN TENEDOR.

Pues bien, esta es la primera circunstancia que debemos tener en cuenta a la hora de estudiar la redacción que le vamos a dar a un contrato de arrendamiento, los documentos que precisamos y la tramitación que vamos a llevar a cabo en el caso de proceder a la solicitud de la resolución del contrato y el desahucio.

¿QUIÉN ES AHORA GRAN TENEDOR? La ley cambia la figura anterior pasando de diez a cinco inmuebles en determinadas circunstancias.

Según esta ley, el gran tenedor es aquella persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (es decir, once) o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Pero seguidamente aparece el término “entorno de mercado residencial tensionado” que hace que los más de diez inmuebles queden en cinco o más, eso sí, ubicados todos en zona tensionada, que es otro de los conceptos sobre los que pivota gran parte de esta Ley y las modificaciones de la LAU y de la LEC.

DEFINICIÓN DE ZONA TENSIONADA Y SU DECLARACIÓN. Art. 18.

La zona tensionada; “entorno de mercado residencial tensionado” lo denomina la ley, es aquella en la que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población.  Será la Administración competente en materia de vivienda la que declarará esas zonas de mercado residencial tensionado siguiendo las reglas que establece esa norma.

Primero se ha de realizar un estudio de precios de alquiler y de venta, de indicadores de rentas de los hogares, etc. para efectuar un trámite de información pública y una memoria explicativa que justifique, con datos objetivos, la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para los residentes, incluyendo también dinámicas de formación de nuevos hogares.

Antes, era necesario que dos criterios se cumplieran simultáneamente para que se pudiera declarar una zona como tensionada; Ahora, con esta ley, basta con que se cumpla solo uno de los dos requisitos que establece el artículo 18, y que son: 

-que el esfuerzo económico para el pago de la hipoteca, o el alquiler, y los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media,

-o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC de la Comunidad autónoma correspondiente.

Si tras todos los trámites y el cumplimiento de los requisitos exigidos, se llega a declarar un ámbito territorial como zona tensionada, dicha declaración tendrá una duración de tres años, prorrogable anualmente para lo que se tendrá que seguir el mismo procedimiento que al inicio, si subsisten las circunstancias que motivaron la declaración.

A partir de ahí, la Administración tendrá que elaborar un plan de medidas para la corrección de los desequilibrios evidenciados, con un calendario para su desarrollo.

La Administración competente, por ser la que tiene la competencia en vivienda, son las Comunidades Autónomas y las Ciudades Autónomas. También los municipios tienen competencias en vivienda, aunque, a nuestro entender, las que tienen no son suficientes para declarar por sí mismos una zona tensionada. Lo que sí se hará es trabajar en consuno porque el Ayuntamiento también tendrá que llevar a cabo medidas y acciones que reviertan la situación. La Administración central también tiene su intervención, por supuesto, a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Una cuestión a tener en cuenta por los grandes tenedores en zonas tensionadas es que, según el artículo 19 de la ley, tienen el deber de colaboración con la Administración, debiendo suministrarle toda la información precisa sobre el uso, destino y características de las viviendas de su titularidad en la zona en cuestión.

Íntimamente relacionado con los grandes tenedores y el entorno de mercado residencial tensionado está el SISTEMA DE ÍNDICES DE PRECIOS DE REFERENCIA por el que se obtiene el límite máximo de la renta de los nuevos contratos de arrendamiento en los supuestos recogidos en el art. 17.7 de la LAU de 1994.

Este sistema, que se encontraba disponible desde el 27 de febrero en el portal de internet del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ha sido publicado en la Resolución de 14 de marzo de 2024 (BOE 15 de marzo).

Asimismo, en dicho BOE de 15 de marzo de 2024 se publica Resolución con la relación de zonas de mercado residencial tensionado declaradas en la Comunidad Autónoma de Cataluña.

Con este sistema, si introducimos la referencia catastral y algunos otros datos que nos pide para acotar las características de la vivienda y del edificio, obtendremos un RANGO de valores de alquiler, es decir, nos va a dar un precio mínimo y uno máximo de renta. Nos va a servir para, más o menos, tener una idea de qué renta poner en el contrato de arrendamiento. Pero en zonas tensionadas, el valor superior del rango marcará el límite de renta en los nuevos contratos de grandes tenedores, así como en los nuevos contratos de viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.

Destacamos ahora determinadas cuestiones de la Ley en lo que a nuestra materia concierne.

LA FIANZA.

Según el apartado 2 del artículo 27 de la Ley, las Comunidades Autónomas que tengan atribuida la competencia de gestión de depósitos de fianzas, podrán utilizarla para financiar la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda.

También establece la ley, dentro de la exigencia de transparencia en las operaciones y de la obligación de información que se viene dando en general y en todos los ámbitos, el DERECHO DE LA PERSONA INTERESADA EN UN ARRENDAMIENTO A OBTENER INFORMACION, en formato accesible y soporte duradero, dice la Ley en su artículo 31, sobre las condiciones del arrendamiento, las características de la vivienda y del edificio en el que se encuentra, lo que incluye toda una serie de datos y documentación que el ofertante está obligado a facilitar como certificado o cédula de habitabilidad, superficie útil y construida, antigüedad del edificio, y de las reformas, si se han hecho, servicios individuales y comunes, certificado de eficiencia energética, las condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio, si está ocupado o no, así como los datos registrales y catastrales. Y, por supuesto, debe identificarse al arrendador y a la persona que, en su caso, intermedie en el arrendamiento. En general una información más que completa de la vivienda y del edificio del que forma parte.

Y si la vivienda está ubicada en una zona tensionada, esto debe informarse, incluso hacer constar en el contrato que se firme la renta de los últimos cinco años y el valor que le pueda corresponder conforme al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

Dejamos el articulado de la Ley y seguimos ahora con las Disposiciones Adicionales donde nos encontramos, entre otras, con la previsión de la formación de una base de datos de arrendamiento de viviendas (D.A. Primera), la constitución de un grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, especialmente los celebrados por temporada (D.A. quinta), y la definición y regulación de la figura del ADMINISTRADOR DE FINCAS (D.A. Sexta).

En concreto se define al administrador como aquella persona física que se dedica de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios. Se relata cómo deben llevar a cabo su actividad y se establece la obligación de suscribir un seguro de Responsabilidad Civil directa o colectivamente.

Por su parte, en las Disposiciones Transitorias se establece qué hacer con los PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO Y LANZAMIENTOS QUE ESTABAN SUSPENDIDOS por el R.D.L. de 31 de marzo de 2020 dictado a raíz de la situación de la COVID. Nos encontramos con que cuando la parte actora sea gran tenedora, el procedimiento solo se reanudará a petición del arrendador y siempre y cuando acredite que se ha sometido a conciliación o mediación; También se determina que los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de 1994 y celebrados con anterioridad a la nueva Ley por el derecho a la Vivienda, seguirán rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación.

Pasamos a las Disposiciones Finales donde, en la Primera, se modifican ciertos artículos de la LAU de 24 de noviembre 1994 que analizaremos seguidamente al hablar de los contratos de arrendamiento.

En la Segunda, se modifican los INCENTIVOS FISCALES APLICABLES EN EL IRPF:

Y se habla de reducciones del rendimiento neto positivo (es decir, del resultado positivo de ingresos menos gastos deducibles) en un 90% si se rebaja en más de un 5% el precio del alquiler con respecto al contrato anterior, una vez actualizada la renta, eso sí en zona tensionada;

En un 70% cuando no se cumpla lo anterior pero la vivienda se alquile por primera vez, en zona tensionada, a personas de entre 18 y 35 años;

El mismo porcentaje si el arrendatario es una administracion pública o una entidad sin fines lucrativos y la vivienda se destina a alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica;

Si no se cumplen estos requisitos anteriores, la reducción es del 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los últimos 3 años (en los términos previstos en el art. 41.1 del Reglamento del Impuesto sobre la renta);

Y el 50% en cualquier otro caso. La inmensa mayoría.

Y aquí, se ha perdido reducción porque con anterioridad el porcentaje general era del 60%.

RECARGO EN EL IBI. En la Tercera se determina el recargo de hasta el 50% que los Ayuntamientos podrán aplicar en el IBI de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, que son aquellos que estén desocupados de forma continua y sin causa justificada por un plazo superior a dos años y que pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. Se puede llegar al 100% de recargo si el plazo de desocupación es de más de tres años.

En la Cuarta se modifica un artículo de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

En la Quinta se modifican artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil de lo que hablaremos al abordar la última parte de esta charla relativa precisamente a los procedimientos judiciales.

Y ya, en la Disposición Adicional Sexta se establece una limitación extraordinaria de la actualización de la renta que quedó limitada al 2% para el año 2023 y al 3% para el presente año 2024. Se trata de un límite, por lo que, si el IPC está por debajo, debe aplicarse el IPC.

El contenido de esta Ley por el derecho a la vivienda y las modificaciones que realiza sobre leyes tan importantes como la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, nos lleva de lleno a tener que construir una especie de cuadro en el que encaje cómo redactar en este momento un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a fin de tener la mayor seguridad jurídica en esa relación tan compleja que vamos a establecer.

Nos vamos a centrar en el Contrato de Arrendamiento de vivienda que está definida como la de residencia habitual del arrendatario, la que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa.

Obviamos, por tanto, en nuestra exposición todo lo que sean arrendamientos para uso distinto del de vivienda como alquileres para el ejercicio de una actividad empresarial o profesional, alquileres de temporada o alquileres vacacionales. Además, la Ley de Vivienda prevé la constitución de un Grupo de trabajo para la regulación de este tipo de arrendamientos.

Es decir, que van a regularlo de forma exhaustiva para evitar los intentos de camuflar arrendamientos de vivienda habitual con este otro tipo de formas de arriendo.

La redacción de los contratos de arrendamiento de vivienda que va a ser la residencia habitual del arrendatario, será esencialmente la misma que se venía efectuando con las modificaciones que seguidamente veremos.

Están sujetos estos contratos a lo establecido en los Títulos I, II y IV de la LAU y respetando esto, se regirán por los pactos y cláusulas determinados por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código civil.

Se modifica la LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS en lo que respecta a:

-prórroga de la duración de los contratos,

-la limitación de renta,

-forma de pago de la renta y un sistema de reemplazo de la renta total o parcial

-los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato

-y además se prevé la creación de un nuevo índice de referencia para la actualización de renta que será el que sustituya el IPC.

En cuanto a los plazos, sabemos por el art. 9 de la LAU, que no ha sido modificado, que la duración del contrato será la libremente pactada por las partes, pero se imponen unos plazos legales de 5 años de arrendamiento en el caso de que el arrendador fuera persona física y de 7 años en el caso de que fuera persona jurídica. Aunque en el contrato se estipule un plazo de arriendo por un año, éste se irá a los plazos mínimos establecidos salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no prorrogar el contrato o el arrendador comunique, una vez trascurrido el primer año de contrato, que precisa la vivienda para sí o para un familiar, siempre y cuando esta circunstancia se haya hecho constar en el contrato.

Transcurridos estos plazos mínimos, puede haber una prórroga tácita de hasta 3 años más, salvo manifestación en contra ya de cualquiera de las partes, con el preaviso legal que para el arrendador es de 4 meses (según el párrafo primero del art. 10 de la LAU).

La modificación del artículo 10 de la LAU, ha consistido en añadir los párrafos segundo y tercero en los que se establece una PRÓRROGA EXTRAORDINARIA que será de un año para el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, a solicitud del arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad social y económica y que así lo acredite. La aceptación por el gran tenedor es obligatoria, salvo que se firme un nuevo contrato conforme a la actual normativa.

Si la vivienda está en zona tensionada, esta prórroga extraordinaria será por plazos anuales hasta un máximo de tres años, sea o no sea el arrendador gran tenedor. Deberá ser aceptada por el arrendador salvo que se hayan fijado otras condiciones entre las partes, se haya suscrito contrato con las limitaciones de renta de las que ahora hablaremos o se haya comunicado por el arrendador la necesidad de recuperar la vivienda para sí, o para los familiares o cónyuge, en la forma y tiempo establecido en la ley, concretamente en el art. 9.

Otra modificación es la determinación de la FORMA DE PAGO DE LA RENTA (art. 17 apartado 3). Se indica que el pago se efectuará a través de medios electrónicos, y excepcionalmente, cuando se carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos, en metálico y en la vivienda arrendada. Ya no puede ser en la vivienda del arrendador ni en el domicilio del administrador.

Se añaden tres apartados nuevos, el 5, 6 y 7, a este artículo 17, en los que se establecen unos LÍMITES DE LA RENTA y una forma especial de REEMPLAZO DEL PAGO DE RENTA.

Las partes podrán pactar, por un plazo determinado, que la renta total, o parte de la misma, sea reemplazada por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda (apartado 5).

Los apartados 6 y 7 establecen unos LÍMITES DE LA RENTA.

Y sí, en zona tensionada, la renta no podrá ser superior a la última renta del contrato de arrendamiento de la vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en dicha vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Tampoco se pueden repercutir cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Existe una excepción por la que se puede incrementar un máximo del 10%, sobre la última renta vigente en los últimos cinco años:

-en el caso de haberse realizado la rehabilitación de la vivienda en los dos años anteriores, conforme a los criterios exigidos por el Reglamento del IRPF (art. 41.1)

-o la rehabilitación consiga un ahorro de energía primaria no renovable del 30%,

-o si se han realizado actuaciones de mejora de la accesibilidad,

-o si el contrato se firma por diez años o más o con la posibilidad de que el arrendatario elija prórrogas durante diez años o más.

Si estamos en zona tensionada y se trata de un gran tenedor, o el contrato es sobre una vivienda que no ha estado arrendada en los últimos cinco años (en este caso no es necesario que sea gran tenedor), la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, que obtenemos a través de la página web del Ministerio.

Respecto de los GASTOS DE INMOBILIARIA Y FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, siempre serán a cargo del arrendador sea o no gran tenedor.

Se prevé la creación de un ÍNDICE DE REFERENCIA PARA LA ACTUALIZACIÓN ANUAL DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.  El INE definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, este índice de referencia que se fijará como límite a los efectos del artículo 18 de la LAU que habla de la forma de actualización de la renta, y ello dice la Ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

CONTENIDO NECESARIO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Vistas estas modificaciones desde luego, debemos tener muy claras las cláusulas imprescindibles para la redacción de un contrato de arrendamiento. Por supuesto, en primer lugar, determinaremos:

-Las partes del contrato y la calidad en la que actúan;

-Debemos indicar todos los datos posibles del arrendatario, incluidos, si pudiera ser, domicilios distintos al de la vivienda arrendada; su teléfono, su correo electrónico y todo lo que nos pueda ayudar para su localización y notificaciones, notificaciones judiciales o de subida de rentas o cualquier otra que surja y sea necesaria durante el trascurso del arriendo; y decir que podrá ser notificado en estos diferentes domicilios;

-Si el arrendador es gran tenedor, habrá de expresarse así en el contrato e informar de la renta vigente en los últimos 5 años;

Y en este caso, debería incluirse una cláusula de autorización del arrendatario para solicitar de los servicios sociales su situación de vulnerabilidad, llegado el momento;

-Debemos determinar el objeto del contrato y todos los datos relativos a la vivienda, inscripciones registrales y catastrales, certificados energéticos, cédula de habitabilidad, servicios individuales y colectivos, etc. Sobre todo, si han sido objeto de información previa;

-Por supuesto, ser exhaustivo especialmente en las cláusulas relativas al plazo del arriendo, aunque sabemos que las prórrogas legales y tácitas van a entrar en juego porque así lo dice la LAU; Pero ver si podemos establecer pactos relativos a las prórrogas extraordinarias;

-Especificar siempre el importe anual de los gastos que se van a repercutir al arrendatario porque caso contrario no se podrán repercutir; Son, por ejemplo, el IBI, las cuotas de la comunidad de propietarios, etc.

-La forma de pago de la renta; y de la fianza; Y de las garantías adicionales.

-Por supuesto, siempre determinar la cláusula de actualización de renta porque caso contrario no se puede actualizar; también el índice al que se sujeta. Si no se indica se revisará conforme al Índice de Garantía de Competitividad. Esto ahora, porque cuando se publique el Índice de referencia por parte del INE, ese será el que se utilice para la actualización. Pero hay que especificarlo porque caso contrario no se podrá actualizar la renta, y además recordar que el arrendador deberá preavisar al inquilino, con un plazo de un mes, que se va a revisar la renta.

-Si se es persona física siempre incluir la condición del supuesto de recuperar la vivienda en caso de necesidad para la ocupación de uno mismo o de un familiar porque ya hemos visto que es muy importante y puede entrar en juego en varias circunstancias;

-Hacer inventario y fotos de los bienes muebles y del estado de la vivienda en el momento del arriendo. Esto es muy importante en previsión de actos vandálicos o por mal uso. Disponer de un antes y un después resulta de gran ayuda a la hora de una reclamación judicial.

Pasamos ahora a las modificaciones de carácter procesal, esto es las modificaciones de la LEY 1/2000 DE 7 DE ENERO, DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.

Y aquí nos encontramos con los requisitos que deben cumplir las DEMANDAS en las que se pretenda la recuperación de la posesión de la vivienda:

Sin ellos la demanda no va a ser admitida a trámite. O, como mínimo, se nos requerirá para la subsanación de los defectos. Caso de no subsanarlos, el juzgado rechazará de forma definitiva la admisión de demanda.

Primer requisito:

-Especificar si el inmueble es vivienda habitual de los ocupantes. Esto nos lo dirá el contrato en sí.

Segundo requisito:

-Especificar si demandante es o no gran tenedor. 

Si se dice que no lo es, debemos acreditarlo mediante certificación del Registro de la Propiedad.

El Registro Central nos da un certificado en el que aparecen no las propiedades y su descripción sino un Código de Registro Único (CRU) que nos indica el número de propiedades. Es decir, no tenemos que dar en el juzgado una información sobre las propiedades más allá del número de propiedades de las que se es titular.

En este caso, sin más, se puede presentar demanda como se hacía antes de la Ley de vivienda.

Si se dice que es gran tenedor, no hay que justificarlo, simplemente hay que manifestarlo en la demanda.

Aquí vamos a fijarnos muy bien en cómo consideraremos la titularidad de los inmuebles para saber los que computan a los efectos de ser calificado gran tenedor. Porque en el caso de estar rondando los 10 inmuebles o los 5 en zonas tensionadas, hay que comprobar todas las circunstancias porque podría no ser un gran tenedor que evitaría bastantes problemas. Y, no olvidemos, debemos estar atentos a la cantidad de metros cuadrados construidos.

Tercer requisito:

Nos queda el último requisito que ha de cumplir la demanda en el caso de que la parte actora sea un gran tenedor: debemos manifestar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

VULNERABILIDAD. ACREDITACION DE ESTE REQUISITO. 

Lo habitual es que el inquilino no facilite dato alguno, por eso es aconsejable incluir en los nuevos contratos de arrendamiento una cláusula donde se autorice por parte del inquilino a acceder a datos a fin da valorar su situación de vulnerabilidad en el futuro.

En caso de no tener esta posibilidad, la ley permite acudir a servicios sociales y si estos, en 2 meses, no han iniciado trámite alguno se presenta la demanda junto con declaración responsable y certificado de que no se ha hecho ninguna actuación por dichos servicios sociales.

Si la administración contacta con el inquilino y este no quiere dar documentación también resulta válido un documento emitido por la administración en tal sentido.

Este informe sobre la vulnerabilidad del inquilino no puede tener una antigüedad mayor a 5 meses.

Si se consiguiera comprobar la situación del inquilino y se le considerase vulnerable, la ley remite a MEDIACIÓN o CONCILIACIÓN.

La mediación/conciliación ha de ser solicitada, 5 meses antes de la presentación de demanda.

Este requisito se acredita de igual forma: si se solicita y en 2 meses no se ha tramitado, al igual que con la vulnerabilidad se presenta declaración responsable junto con la prueba de que se ha solicitado, y se puede presentar demanda. 

O mediante certificado del organismo que indique el resultado en caso de que se haya llevado a cabo. No es necesario llegar a ningún acuerdo, el trámite está previsto para, al menos, intentarlo.

TIPOS DE VULNERABILIDAD Y BAREMOS:

Tenemos la económica y la social.

VULNERABILIDAD ECONÓMICA: se da si la renta más lo suministros (electricidad, gas, agua, telecomunicaciones) supone más del 30% de los ingresos de la unidad familiar y estos no alcanzan los límites que específicamente se determinan. En tal caso, se declarará esa situación de vulnerabilidad económica.

Los límites son:

con carácter general 3 veces el IPREM (Actualmente 600 euros/mes, sigue en vigor el de 2023), más 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo (0,35 veces por cada hijo si la unidad familiar es monoparental o por cada hijo con discapacidad igual o superior al 33%), más 0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años o en situación de dependencia a cargo; si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad igual o superior al 33%, es dependiente o tiene una incapacidad permanente para realizar una actividad laboral, aquél límite general de 3 veces el IPREM se convierte en 5 veces el IPREM.

Por su parte, el Juzgado puede apreciar la VULNERABILIDAD SOCIAL, en el caso de que existan ocupantes declarados dependientes conforme a las Ley 39/2006, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad.

Lo más habitual es la vulnerabilidad económica o la social al haber menores de edad.

ESPECIALIDAD: GRANDES TENEDORES: Como se ha ido adelantando, la vulnerabilidad va a operar de forma distinta en el caso de los grandes tenedores. Como primera cuestión, es el arrendador (actor) el que tiene que hacer referencia a la posible vulnerabilidad del inquilino desde el inicio del procedimiento, con la demanda, y no esperar a que se alegue con posterioridad.

Las consecuencias también son distintas. En caso de que se considere vulnerable al inquilino de un gran tenedor, se ha de pasar por un proceso de MEDIACIÓN conciliación/intermediación con servicios sociales y con los organismos que se destinen al efecto, según la Comunidad Autónoma.

CONSECUENCIAS DE LA VULNERABILIDAD:

El momento procesal para valorar la vulnerabilidad depende de si el demandante es o no gran tenedor. Como se ha ido diciendo, si es gran tenedor se indica con la demanda. En caso de que no lo sea, el Juzgado informa al inquilino en el Decreto de admisión a trámite de la demanda de que puede acudir a servicios sociales, asimismo se les da traslado directo por parte del juzgado a estos servicios sociales para que comiencen su actuación.

La ley da un plazo máximo de 10 días para que estos organismos valoren la vulnerabilidad e informen al juzgado, aunque lo cierto es que estos plazos no se suelen cumplir.

Se da traslado a las partes, ya que la nueva ley permite que el demandante (arrendador) pueda alegar a su vez que se encuentra en situación de vulnerabilidad.

El Juez valora todas las circunstancias y si considera que se dan los requisitos acuerda suspender el procedimiento, no obstante, esta suspensión ahora está limitada: 2 meses si el demandante es persona física y 4 si es persona jurídica.  Durante este plazo la administración tiene que poner en marcha las alternativas que tenga o que haya valorado para el inquilino, no obstante, una vez transcurrido el plazo el procedimiento se reanuda.

A día de hoy, en la práctica, se está continuando con la tramitación del procedimiento y es cuando va a llegar el lanzamiento cuando se suspende el procedimiento, no obstante, lo que pretende la ley es adelantar todo esto y que se valore la vulnerabilidad desde el inicio. Aunque en fase de ejecución se puede volver a alegar esta vulnerabilidad, sobre todo en casos en los que servicios sociales no hayan hecho nada y, aquí, nuevamente rige la limitación temporal.

Por último, analizaremos la OCUPACIÓN ILEGAL DE INMUEBLES, solo en lo que se refiere a la ocupación de inmuebles que no constituyan vivienda del propietario, ya que en ese caso se tramitaría un procedimiento penal por allanamiento de morada.

Los puntos básicos de este procedimiento civiles son los siguientes:

-No es necesario identificar al ocupante; La demanda se puede presentar “frente a los desconocidos ocupantes” que habiten la vivienda, sin necesidad de aportar el nombre y DNI.

-Es necesario acreditar el título del actor, normalmente con la escritura de propiedad de la vivienda o con nota simple registral.

-Si se solicita con la demanda la entrega inmediata de la posesión, el Juzgado requerirá a los ocupantes para aportar un título que justifique su estancia, dándoles para ello un plazo de 5 días; Caso de que no se aportara justificación suficiente en tal plazo, el tribunal ordenará mediante Auto el desalojo de los ocupantes y la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante. Este auto no es recurrible (441 LEC).

Y aquí operaría una de las modificaciones de la nueva Ley de Vivienda, y es que se obliga a que la resolución judicial que acuerda el lanzamiento señale día y hora exacta en la que tendrá lugar. Si bien esto se hacía así en los lanzamientos de inquilinos, lo cierto es que en algunos casos de lanzamientos de “okupas” se omitía la información de la hora exacta o incluso del día para evitar complicaciones.

-Vulnerabilidad: Este proceso también se ha visto afectado por la Ley de Vivienda, haciendo la misma distinción entre Gran Tenedor o no, por lo que, cualquier demandante debe acreditar su situación, si es vivienda habitual y también pueden operar las suspensiones.